Poznaj różnice. Kredyt na mieszkanie vs kredyt na budowę domu .

 

Najpopularniejszymi celami kredytów hipotecznych są kredyt na mieszkanie oraz kredyt na budowę domu. Kolejnymi możliwymi celami są kredyt na zakup działki, kredyt hipoteczny na remont, refinansowanie w tym konsolidacja innych zobowiązań oraz pożyczka hipoteczna na cel dowolny. To najprawdopodobniej najbardziej popularne cele, na jakie bierzemy kredyty hipoteczne. Poniżej opiszę jaka jest różnica w kredycie na zakup mieszkania oraz kredycie na budowę domu.

Jak już wiemy o kredyt hipoteczny można ubiegać się na różne cele, w tym na zakup mieszkania i na budowę domu. Wszystkie kredyty hipoteczne łączy przede wszystkim sposób zabezpieczenia, czyli hipoteka na nieruchomości. Oprócz tego kredyty hipoteczne w zależności od wewnętrznych procedur danego banku mają taki sam określony okres spłaty (nawet do 35 lat) czy maksymalną możliwą kwotę zależną od poziomu wymaganego wkładu własnego ( poziomu LTV), zdolności kredytowej oraz dolnej i górnej granicy w ramach oferty danego banku. W tym zakresie kredyt na mieszkanie i kredyt na budowę domu niczym się nie różnią. Poza samym przeznaczeniem środków z kredytu kredyt na mieszkanie i kredyt na budowę domu różnią się przede wszystkim koniecznością przedstawienia innej dokumentacji w zakresie przedmiotu kredytowania, sposobu wypłaty i spłaty kredytu oraz tego co może stanowić wkład własny.

Wymagane dokumenty.

Każdy kredyt hipoteczny jest udzielany na konkretny cel (poza pożyczką hipoteczną). Oznacza to, że środki z kredytu muszą ten cel zaspokoić. W przypadku zakupu mieszkania środki z kredytu zostaną przeznaczone na zakup konkretnego, wskazanego we wniosku mieszkania i to na rachunek zbywcy mieszkania Bank dokona przelewu. W przypadku kredytu na budowę domu celem jest wybudowanie konkretnego budynku mieszkalnego na podstawie ważnego prawomocnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia bez sprzeciwu, którego załącznikiem jest konkretny projekt budowlany. W tym przypadku Bank będzie przelewał określone harmonogramem transz środki bezpośrednio na rachunek kredytobiorcy, a ten będzie zobligowany do rozliczania kwot zgodnie z etapami prac wskazanymi w kosztorysie budowlanym. Dokumentację wymaganą do złożenia wniosku kredytowego można podzielić na dokumenty finansowe oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. O ile zakres dokumentów finansowych w przypadku kredytu na mieszkanie oraz kredytu na budowę domu pozostaje taki sam, o tyle w zakresie dokumentów dotyczących nieruchomości jest on znacząco różny.

Do wyznaczenia zdolności kredytowej w oparciu o zatrudnienie tytułem umowy o pracę lub umów cywilno-prawnych bank będzie potrzebował przede wszystkim poznać wysokość miesięcznego dochodu netto Klienta. W tym celu w zależności od banku potrzebne będzie zaświadczenie o zatrudnieniu, najczęściej na druku bankowym oraz potwierdzenia wpływów wynagrodzenia na rachunek z 3, 6 a nawet 12 miesięcy. Bank będzie dodatkowo analizował formę zatrudnienia (umowa na czas określony, nieokreślony, umowa zlecenie) oraz okres jej trwania. Kluczowe przy wyznaczaniu zdolności kredytowej stają się również takie dane jak: liczba osób na utrzymaniu, historia kredytowa BIK czy rzetelność w obecnie spłacanych zobowiązaniach. Dokumentacja w zakresie przedmiotu kredytowania jest bardziej rozbudowana. Wyjątek stanowi zakup mieszkania na rynku wtórnym. Przy tego typie transakcji zazwyczaj do dokumentacji niezbędnej do wnioskowania o kredyt należy dołączyć jedynie umowę przedwstępną kupna sprzedaży. Nie ważne czy będzie ona zawarta w formie aktu notarialnego czy zwykłej umowy cywilno-prawnej bank i tak taki dokument zaakceptuje. Oczywiście podpisanie umowy przyrzeczonej kupna sprzedaży musi odbyć się za pośrednictwem Notariusza. Jest to natomiast końcowy etap całego procesu, po którym zazwyczaj w krótkim czasie następuje uruchomienie kredytu. Sytuacja ma się zupełnie inaczej w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, a więc bezpośrednio od Dewelopera. W takim przypadku lista dokumentów jest znacznie dłuższa i zawiera takie pozycje jak:

• umowę przedwstępną lub rezerwacyjną wraz z wzorem umowy deweloperskiej oraz prospektem informacyjnym. Klient może oczywiście przedstawić od razu podpisaną umowę deweloperską, jednak w praktyce nie jest to częsta sytuacja.
• prawomocne pozwolenie na budowę.
• Numer księgi wieczystej dla prowadzonej inwestycji wraz z wyjaśnieniem wzmianek w niej zawartych.
• jeżeli miało miejsce scalanie działek lub ich podział to również potrzebna będzie mapa podziałowa działek wraz z decyzjami podziałowymi.
• wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową, jak również standard wykończenia
• potwierdzenie wniesienie wkładu własnego w postaci potwierdzenia przelewu bądź oświadczenia dewelopera.

W przypadku kredytu na budowę domu lista dokumentów jest częściowo podobno do listy dokumentów przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Oprócz operatu szacunkowego, który wymagany jest dla wszystkich kredytów hipotecznych konieczne będzie skompletowanie następujących dokumentów:

• Jeżeli w księdze wieczystej w dziale II właściciel będący kredytobiorcą nie został jeszcze ujawniony (np. dokonał całkiem niedawno zakupu działki i sąd nie dokonał jeszcze stosownego wpisu) to niezbędny będzie akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki, na której ma zostać wybudowana nieruchomość,
• zgłoszenie bez sprzeciwu lub prawomocne pozwolenie na budowę,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• wypis z MPZP,
• projekt architektoniczny,
• dziennik budowy,
• kosztorys budowlany wraz z harmonogramem prac

Jak widać powyżej dokumenty dla budowy domu oraz zakupu od dewelopera są dość zbliżone. W przypadku transakcji na rynku pierwotnym dokumenty Klient otrzymuje od dewelopera, w przypadku budowy domu należy samemu je skompletować co wiąże się z czasem i kosztami dodatkowymi.

Wkład własny.

Obecnie banki nie udzielają już finansowania do 100% wartości nieruchomości. Każdy Klient przystępując do wnioskowania o kredyt hipoteczny musi posiadać wkład własny. Wysokość posiadanego wkładu własnego nie jest weryfikowana na moment składania wniosku. Należy zatem przywiązać szczególną wagę do tego aspektu i oświadczyć we wniosku rzeczywistą wysokość środków pieniężnych jakie się posiada i chce przeznaczyć na wkład własny. Rekomendowana wysokość wkładu własnego to 20% kosztów inwestycji. W niektórych bankach można otrzymać kredyt hipoteczny posiadając 10% wkład własny, należy się wówczas liczyć z koniecznością skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu oraz w praktyce z gorszą ofertą cenową.
W przypadku zakupu mieszkania, wkładem własnym będzie gotówka, którą deklarujesz we wniosku. Wpłacający zadatek, zaliczka czy opłata rezerwacyjna również stanowią wkład własny. Z reguły ta kwota wchodzi w poczet ceny zakupu mieszkania, czyli obniża wkład własny, który należy przekazać zbywcy nieruchomości przed uruchomieniem kredytu. Potwierdzenie wniesienia wkładu własnego jest jednym z warunków uruchomienia przez bank kredytu.
W przypadku kredytu na budowę domu sytuacja wygląda inaczej. Zazwyczaj wkładem własnym staje się działka, na której planowana jest inwestycja. Może się natomiast okazać, że wartość samej działki nie jest wystarczająca do zapewnienia oczekiwanego przez bank wkładu własnego. Wówczas kwotę brakującą należy uzupełnić poprzez zaangażowanie własnych środków w budowę. Np. ze swoich środków zagospodarować działkę i zrobić fundament. Jeżeli Klient rozpoczął już budowę domu z własnych środków, a kredyt potrzebny jest na dokończenie budowy to wówczas wkład własny stanowić będzie działka wraz z aktualnym zaangażowaniem budowy.

Wypłata i spłata kredytu.

Kolejną znaczącą różnicą pomiędzy kredytem na mieszkanie a kredytem na budowę domu jest procedura wypłaty kredytu.
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym oraz zakupu na rynku pierwotnym w sytuacji, kiedy mieszkanie zostało już oddane do użytkowania a inwestycja zakończona wypłata środków na rachunek zbywcy realizowana jest jednorazowo. Znaczy to, że bank dokonuje jednego przelewu na pełną kwotę udzielonego kredytu.
Wypłata na budowę domu oraz na zakup mieszkania w trakcie budowy wypłacana jest w transzach czyli częściowo. Wysokość poszczególnych transz jest uzależniona od harmonogramu wpłat przedstawionego przez dewelopera a przy budowie domu zgodnie z kosztorysem harmonogramem transz ustalonym przez Bank. Liczba i wysokość transz jest zatem zależna od aktualnego stanu budowy i harmonogramu prac budowlanych. Zanim dojdzie do wypłaty transz bank zleca inspekcje i sprawdza czy środki przeznaczone na poprzednią transzę zostały wydatkowe w sposób ustalony w kosztorysie prac i powiązanym z nim harmonogramem transz. Jeżeli inspekcja przebiegła pomyślnie czyli wypłacona poprzednio transza została wykorzystana to wówczas następuję wypłata kolejnej transzy.

Kredyt wypłacany w transzach powiązany jest z karencją w spłacie kapitału. Karencja w spłacei kapitału polega na tym, że w czasie budowy Klient płaci tylko część odsetkową i to od aktualnie wykorzystanej (wypłaconej) sumy kapitału. Przykładowo, jeżeli w pierwszej transzy kredytu bank wypłaca 100 000zł to wówczas do czasu wypłaty kolejnej transzy Klient płaci odsetki właśnie od tej kwoty. Po wypłacie kolejnej transzy np. w wysokości kolejnych 100 000zł Klient będzie płacił odsetki od kwoty 200 000zł. Pełną ratę kapitałowo-odsetkową Klient zaczyna spłacać dopiero w momencie uruchomienia kredytu w całej wysokości. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym Klient od razu spłaca ratę kapitałowo-odsetkową, ponieważ nie występuje okres karencji.
Wybór czy zakpić mieszkanie czy wybudować dom zależy oczywiście od indywidulanych preferencji i oczekiwań. W prezentowanym materiale nie został wyczerpany pełny katalog dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy kredyt na budowę domu. Każdy bank ma swoją własną politykę w tym zakresie i może okazać się, że w danym, konkretnym przypadku Klient będzie poproszony o przedstawienia innych bądź dodatkowych dokumentów. Wskazane dokumenty stanowią, jednak pewien zarys różnic przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny przeznaczony na różne cele.

Zachęcamy do skorzystania z oferty profesjonalny doradca kredytowy Kraków.

Zapraszamy na naszą wizytówkę Google

Oraz na nasz Fanpage