Ubiegając się o kredyt musisz mieć świadomość, że będziesz zobligowany do przedstawienia wielu dokumentów oraz spełnienia oczekiwanych przez bank warunków. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym i zazwyczaj wysoko-kwotowym. Jednym z podstawowych warunków jakie należy spełnić składając wniosek do banku to zapewnienie odpowiedniego wskaźnika LTV, który ma istotny wpływ nie tylko na samą możliwość otrzymania kredytu, ale również na jego ostateczny koszt.

 

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie o jasno określonym przeznaczeniu, zakup mieszkania, zakup bądź budowa domu. W konstrukcję kredytu nierozerwalnie wpisane jest zabezpieczenie spłaty w postaci ustanowienia hipoteki na danej nieruchomości. Takie zabezpieczenie skutkuje tym, że kredytobiorca posiada ograniczone prawo rzeczowe do dysponowanie majątkiem stanowiącym zabezpieczenie kredytu.

 

Loan to Value w skrócie LtV jest określeniem stosunku kwoty zaciąganego zobowiązania do ustalonej przez bank wartości zabezpieczenia inaczej wartości nieruchomości. Im wyższy wskaźnik LtV tym lepiej. Wyższy wskaźnik oznacza mniejsze ryzyko transakcji i wpływa na wysokość wymaganego przez bank wkładu własnego.

 

Maksymalny poziom LtV jest ustalany przez poszczególne banki indywidualnie i w oparciu o zachowanie bezpieczeństwa transakcji i minimalizowanie ryzyka. Na dzień dzisiejszy zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym nie ma dostępnych na rynku ofert, które umożliwiałyby finansowanie 100% wartości nieruchomości. Nie możliwe jest również aby dokonać zakupu nieruchomości uzyskując jednocześnie środki na remont i wyposażenie – ograniczeniem jest poziom LtV.

 

Oblicz wskaźnik LtV dla dwojego kredytu!

 

LtV może być mylnie utożsamiany z wkładem własnym. Niestety tak nie jest. Wysokość wkładu własnego w postaci gotówki jaką możemy przeznaczyć na zakup bądź budowę ma wpływ na wskaźnik LtV, ale nie jest z nim jednoznaczny. Klient może gotówkę zastąpić np. innym zabezpieczeniem w postaci dodatkowej nieruchomości nie będącej przedmiotem kredytowania o ile jest ona dla banku „atrakcyjna”. Nieruchomość taka oprócz odpowiedniej wartości wycenionej przez bank musi oczywiście być wolna od wszelkich obciążeń tak aby móc ustanowić na niej zabezpieczenie.

 

Możemy to zobrazować na poniższym przykładzie:

 

Wkład własny w formie gotówkowej:

  • wartość nieruchomości = 400 000 zł
  • wkład własny (20% wartości) =  80 000 zł
  • kwota kredytu = 320 000 zł
  • wskaźnik LtV = 320 000 zł : 400 000 zł = 80%

 

Wkład własny w postaci dodatkowej nieruchomości:

  • wartość nieruchomości = 400 000 zł
  • oszacowana przez bank wartość dodatkowej nieruchomości = 80 000 zł
  • oferowany wkład własny w gotówce = 0 zł
  • kwota kredytu = 320 000 zł
  • wskaźnik LtV = 320 000 zł : 400 000 zł = 80%

 

Jak pokazują powyższe przykłady wniesienie wkładu własnego w postaci gotówki czy w postaci dodatkowej nieruchomości daje taki sam efekt czyli utrzymanie wskaźnika LtV na poziomie 80%.

Czy poziom LtV ma wpływ na koszt kredytu hipotecznego?

 

Generalnie im niższy wskaźnik LtV tym mniejsze ryzyko transakcji a co za tym idzie niższe koszty kredytu jakie ponosi Klient. Jeżeli poziom LtV jest wyższy bank może zastosować wyższą marżę bądź dodatkowe finansowe zabezpieczenia w postaci prowizji bądź ubezpieczenia niskiego wkładu. Jeżeli posiadasz wyższy wkład własny od minimalnego wymaganego przez dany bank to możesz liczyć na lepsze warunki finansowania i większe możliwości negocjacyjne. To na jakim poziomie jest minimalny wkład własny w danym banku uzależnione jest od jego wewnętrznej polityki oraz od regulacji prawnych zgodnie z wydaną w 2017 roku przez KNF „rekomendacją S”.  Od stycznia 2017 roku zgodnie z zaleceniami KNF wkład własny powinien być nie mniejszy niż 20% wartości nieruchomości. Jest to jednak wartość sugerowana i na rynku można znaleźć oferty z minimalnym 10% wkładem własnym – wówczas trzeba jednak liczyć się z podwyższą marżą bądź ubezpieczeniem niskiego wkładu do czasu osiągnięcia progu 20% wkładu własnego.

 

Czy wskaźnik LtV ulega zmianie w czasie spłaty kredytu hipotecznego?

 

Wysokość wskaźnika LtV to stosunek wysokości kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia. Zakładając, że wartość zabezpieczenia pozostaje stała a wraz ze spłatą rat maleje kapitał pozostający do spłaty otrzymujemy zmianę wysokości wskaźnika LtV w czasie. Spadek wskaźnika LtV najwyraźniej obserwować można przy kredytach udzielonych w polskich złotych, gdyż spłata kapitału oznacza spadek zadłużenia. W sytuacji kiedy kredyt zaciągnięty jest w walucie obcej może dojść nawet do sytuacji odwrotnej czyli wzrostu wskaźnika LtV a nawet samej kwoty zadłużenia. Związane jest to bezpośrednio z ryzykiem walutowym spowodowanym ze zmianą bieżących kursów walutowych w stosunku do kursu z dnia zaciągnięcia zobowiązania.

 

Czy zawsze tak było?

 

Przed rokiem 2013 kiedy to Komisja Nadzoru Finansowego wydała „Rekomendację S” regulującą maksymalny poziom LtV w wysokości 80% lub 90% sytuacja wyglądała inaczej. Choć czasy te minęły bezpowrotnie to kiedyś wskaźnik LtV funkcjonował na poziomie 100% a banki udzielały kredytów hipotecznych bez konieczności posiadania wkładu własnego.

 

Lata 2013-2016 były okresem przejściowym, a w roku 2016 wskaźnik LtV nie mógł przekroczyć 85% co powodowało konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie minimum 15%. Od 2017 roku wskaźnik LtV może maksymalnie wynosić 80% co wymusza posiadanie wkładu własnego na poziomie minimum 20%. Tak jak pisałem wcześniej część banków dopuszcza posiadanie wkładu własnego na poziomie minimum 10% jednak obarczone jest wówczas dodatkowym zabezpieczeniem w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu, które może stanowić znaczący koszt w pierwszym okresie spłaty.

 

Na obecną chwilę posiadanie wkładu własnego dającego LtV na poziomie minimum 80% pozwala na korzystanie z wszystkich ofert banków udzielających kredytów hipotecznych. Należy jednak pamiętać, że im mniejsze LtV tym oferta może być atrakcyjniejsza.

 

Zapraszamy do odwiedzenia naszego Fanpage na FB.